Escolher entre SAC ou Price é uma das decisões mais importantes ao contratar um financiamento imobiliário. O sistema de amortização determina como a dívida será reduzida e como juros e amortização estarão distribuídos ao longo das parcelas.
Em condições equivalentes — mesmo valor financiado, taxa e prazo — o SAC normalmente resulta em menos juros totais, pois reduz o saldo devedor mais rapidamente. A Tabela Price, por sua vez, costuma apresentar prestações iniciais menores, mas amortiza menos a dívida no começo.
Essa comparação não deve ser feita isoladamente. Taxa de juros, indexador, seguros, tarifas, prazo e Custo Efetivo Total também influenciam o resultado.
O que é amortização?
Amortização é a parte da prestação utilizada para reduzir o valor principal da dívida.
Uma prestação de financiamento pode reunir diferentes componentes, como:
- amortização;
- juros;
- seguros;
- tarifa de administração;
- atualização monetária, quando prevista;
- outros encargos contratuais.
Imagine um saldo devedor de R$ 200 mil e uma prestação de R$ 2.500. Se R$ 700 forem destinados à amortização, o saldo será reduzido, de forma simplificada, para R$ 199.300. Os demais R$ 1.800 estarão associados a juros e outros encargos.
Os sistemas SAC e Price se diferenciam principalmente pela maneira como essa amortização acontece.
Como funciona o Sistema SAC?
SAC significa Sistema de Amortização Constante.
Nesse sistema, a parcela destinada à amortização do valor principal permanece constante. Como os juros incidem sobre um saldo devedor que diminui todos os meses, as prestações tendem a começar maiores e cair ao longo do contrato.
Exemplo simplificado
Considere um financiamento de R$ 120 mil em 120 meses, sem atualização monetária, seguros ou tarifas.
A amortização mensal seria:
R$ 120.000 ÷ 120 = R$ 1.000
Todos os meses, R$ 1.000 seriam destinados à redução do principal. Os juros seriam calculados sobre o saldo devedor de cada período.
No começo, quando a dívida ainda está próxima de R$ 120 mil, os juros são maiores. No final, como resta pouco saldo, os juros diminuem.
Características do SAC
- amortização constante;
- prestações inicialmente maiores;
- tendência de redução das prestações;
- queda mais rápida do saldo devedor;
- menor total de juros em comparação com a Price, em condições equivalentes.
A palavra “tendência” é importante. Seguros, tarifas, indexadores e outras condições podem fazer o valor efetivamente cobrado variar de maneira diferente.
Como funciona a Tabela Price?
A Tabela Price, também chamada de Sistema Francês de Amortização, organiza o financiamento para que as parcelas de principal e juros sejam iguais ao longo do tempo, desde que a taxa permaneça inalterada e não sejam considerados componentes variáveis.
No início, a maior parte da prestação corresponde aos juros e uma parcela menor reduz o saldo devedor. Com o passar do tempo, os juros diminuem e a amortização aumenta.
Características da Price
- prestações de principal e juros calculadas para serem uniformes;
- parcela inicial geralmente menor que no SAC;
- amortização mais lenta no começo;
- saldo devedor permanece maior por mais tempo;
- maior total de juros em comparação com o SAC, mantidas as mesmas condições.
A expressão “parcela fixa” precisa ser usada com cuidado. Seguros, tarifas e atualização do saldo por algum índice podem fazer o pagamento total variar.
Diferenças entre SAC e Price
| Critério | SAC | Price |
|---|---|---|
| Amortização | Constante | Menor no início e crescente ao longo do contrato |
| Parcela inicial | Mais alta | Mais baixa |
| Evolução da parcela | Tende a diminuir | Principal e juros tendem a permanecer uniformes |
| Redução do saldo | Mais rápida | Mais lenta no início |
| Juros totais | Normalmente menores | Normalmente maiores |
| Comprometimento inicial | Maior | Menor |
| Saldo após alguns anos | Geralmente menor | Geralmente maior |
| Indicado para | Quem suporta uma prestação inicial maior | Quem precisa de uma parcela inicial menor |
Essa comparação pressupõe valor, prazo, juros e demais condições equivalentes.
Exemplo de SAC e Price na prática
Considere uma simulação puramente educativa:
- valor financiado: R$ 120 mil;
- prazo: 120 meses;
- juros: 1% ao mês;
- sem seguros, tarifas ou indexador.
Resultado aproximado no SAC
- primeira prestação: R$ 2.200;
- última prestação: R$ 1.010;
- juros totais: aproximadamente R$ 72.600;
- total pago: aproximadamente R$ 192.600.
Resultado aproximado na Price
- prestação uniforme de principal e juros: aproximadamente R$ 1.722;
- juros totais: aproximadamente R$ 86.600;
- total pago: aproximadamente R$ 206.600.
Nesse exemplo, a Price começaria com uma prestação cerca de R$ 478 menor, mas resultaria em aproximadamente R$ 14 mil a mais em juros.
Os números não representam uma oferta bancária. Um contrato real inclui seguros, tarifas, datas específicas, arredondamentos e possivelmente atualização do saldo.
Por que o SAC costuma ter menos juros?
Os juros são calculados sobre o saldo devedor.
No SAC, uma parte maior do principal é amortizada desde o início. Como a dívida diminui mais rapidamente, os juros dos meses seguintes são calculados sobre valores menores.
Na Price, a amortização começa reduzida. O saldo permanece elevado durante mais tempo, aumentando a soma dos juros ao longo do contrato.
Por isso, comparar apenas a primeira prestação pode transmitir uma impressão errada. A parcela menor da Price não significa necessariamente financiamento mais barato.
A Tabela Price é sempre ruim?
Não. A Price pode ser uma alternativa adequada quando a prestação inicial do SAC não cabe no orçamento, mas a parcela da Price pode ser paga com segurança.
Ela também pode permitir uma composição diferente de prazo e valor financiado, dependendo da política da instituição.
O cuidado está em não confundir acessibilidade inicial com menor custo. Antes de contratar, o comprador deve saber quanto amortizará nos primeiros anos e qual será o total previsto do financiamento.
Uma prestação que ocupa praticamente toda a capacidade mensal também aumenta o risco de atraso diante de desemprego, doença ou outra emergência.
O SAC é sempre a melhor escolha?
O SAC tende a ser mais econômico quando todas as outras condições são iguais. Entretanto, duas propostas reais raramente são perfeitamente iguais.
Um financiamento Price com taxa e CET menores pode custar menos do que uma proposta SAC com juros significativamente superiores. O sistema de amortização é apenas uma parte da comparação.
Também é necessário observar:
- valor da entrada;
- taxa de juros;
- Custo Efetivo Total;
- indexador do saldo;
- prazo;
- seguros;
- tarifas;
- possibilidade de amortização;
- condições para portabilidade;
- percentual do imóvel financiado.
A melhor escolha deve ser feita com as simulações completas fornecidas pelos bancos.
Parcela Price é realmente fixa?
A parcela calculada pela Price pode ser uniforme quando a taxa não varia. Isso não significa que o pagamento total ficará obrigatoriamente congelado durante décadas.
O contrato pode conter:
- atualização do saldo devedor;
- seguro por morte e invalidez permanente;
- seguro por danos físicos ao imóvel;
- tarifa de administração;
- outros encargos permitidos.
O valor do seguro pode mudar, inclusive em razão da idade dos participantes e do saldo da dívida. Um indexador também pode afetar o saldo e as prestações.
Portanto, antes de assinar, pergunte:
- Qual componente da prestação é considerado fixo?
- Qual é o indexador do saldo?
- Com que frequência ocorre a atualização?
- Como os seguros são calculados?
- Existem tarifas mensais?
O que é indexador do financiamento?
Alguns contratos possuem um índice ou referência para atualizar o saldo devedor.
Entre as estruturas encontradas no mercado podem estar contratos vinculados à TR, a índices de preços, à remuneração da poupança ou a outras condições autorizadas, conforme a modalidade.
O Banco Central estabelece que contratos de crédito imobiliário podem conter cláusulas de atualização do saldo, desde que respeitem as regras aplicáveis.
Essa atualização é diferente da taxa de juros. Por isso, duas propostas com a mesma taxa anunciada podem apresentar comportamentos diferentes se utilizarem indexadores distintos.
Leia no contrato:
- nome do indexador;
- periodicidade da atualização;
- taxa de juros adicional;
- impacto estimado nas parcelas;
- risco de aumento do saldo.
Por que o CET é tão importante?
CET é a sigla de Custo Efetivo Total. Ele reúne os encargos e despesas considerados na operação, como juros, tarifas, tributos e seguros incluídos no cálculo.
O banco deve informar o CET antes da contratação.
No entanto, taxas flutuantes e indexadores cujo valor mudará durante o contrato não podem ser conhecidos antecipadamente da mesma forma. Eles devem ser apresentados ao cliente junto com as demais condições.
Na comparação, solicite:
- CET anual;
- taxa nominal e efetiva;
- planilha de evolução das parcelas;
- total estimado;
- custo dos seguros;
- tarifas iniciais e mensais;
- indexador;
- saldo devedor projetado.
Não compare propostas produzidas em datas diferentes sem atualizar as condições, pois as taxas podem ter mudado.
Quais seguros podem aparecer no financiamento?
Financiamentos habitacionais normalmente possuem cobertura para riscos como:
- morte e invalidez permanente;
- danos físicos ao imóvel.
O seguro por morte e invalidez pode quitar total ou parcialmente o saldo devedor, conforme a participação do segurado na composição de renda e as condições da apólice.
O seguro de danos físicos protege o imóvel nas situações previstas no contrato.
Confira:
- preço mensal;
- coberturas;
- exclusões;
- forma de reajuste;
- seguradora responsável;
- procedimento em caso de sinistro.
O seguro não deve ser ignorado na comparação porque afeta o valor mensal desembolsado.
Como escolher entre SAC e Price?
O SAC pode fazer mais sentido quando:
- a prestação inicial cabe com folga no orçamento;
- a prioridade é reduzir o saldo rapidamente;
- o comprador deseja pagar menos juros;
- existe intenção de vender ou quitar o imóvel antes do prazo;
- a renda atual é estável;
- o contrato possui condições competitivas.
A Price pode fazer mais sentido quando:
- a prestação inicial do SAC não cabe no orçamento;
- a proposta possui taxa e CET mais baixos;
- o cliente compreende que a amortização inicial será menor;
- existe planejamento para amortizações extraordinárias;
- o pagamento continua confortável mesmo diante de imprevistos.
Nenhuma das duas opções deve ser contratada sem reserva financeira e análise do orçamento familiar.
Quanto da renda comprometer com o imóvel?
O banco realiza sua própria análise de capacidade de pagamento, mas a aprovação não garante que a prestação será confortável para aquela família.
Além do financiamento, o imóvel gera outras despesas:
- condomínio;
- IPTU;
- manutenção;
- mudança;
- móveis;
- reformas;
- contas de consumo;
- despesas cartorárias e documentação.
É prudente simular o orçamento depois de incluir todos esses gastos e manter uma reserva de emergência. Usar toda a renda disponível para conseguir um imóvel aumenta o risco de inadimplência.
Vale dar uma entrada maior?
Uma entrada maior reduz o valor financiado. Como os juros incidem sobre a dívida, isso pode diminuir:
- prestação;
- saldo devedor;
- juros totais;
- risco de comprometimento do orçamento.
Entretanto, não é recomendável utilizar todo o dinheiro disponível e ficar sem reserva de emergência. O comprador também precisa considerar documentação, mudança e possíveis reparos.
O equilíbrio entre entrada e reserva depende da situação financeira de cada família.
Como funciona a amortização antecipada?
O cliente pode utilizar recursos próprios para reduzir o saldo devedor. Dependendo do contrato e da instituição, normalmente é possível escolher entre:
- diminuir o prazo;
- diminuir a prestação.
Reduzir o prazo tende a proporcionar uma economia maior de juros, pois elimina parcelas futuras. Reduzir a prestação alivia o orçamento mensal, mas mantém a dívida ativa por mais tempo.
O melhor caminho depende do objetivo:
- para economizar juros: priorizar a redução do prazo costuma ser mais eficiente;
- para recuperar espaço no orçamento: reduzir a prestação pode ser mais útil.
Solicite as duas simulações antes de decidir.
É possível usar o FGTS para amortizar?
O FGTS pode ser utilizado para amortizar ou liquidar determinados financiamentos, desde que o trabalhador, o imóvel e o contrato atendam às regras aplicáveis.
Ele também pode ser utilizado, em situações elegíveis, para pagar parte das prestações.
As condições precisam ser verificadas no momento da solicitação, pois incluem critérios relacionados ao imóvel, à titularidade, ao vínculo com o FGTS e à modalidade do financiamento.
É possível mudar de SAC para Price?
Uma alteração do sistema não costuma ocorrer apenas por solicitação simples durante o contrato. Ela pode exigir renegociação, refinanciamento ou portabilidade para outra instituição.
Antes de mudar, compare:
- saldo devedor;
- CET do novo contrato;
- novo prazo;
- despesas de avaliação e cartório;
- seguros;
- total projetado;
- sistema de amortização.
Não aceite a mudança apenas porque a nova parcela ficou menor.
A portabilidade pode reduzir o financiamento?
A portabilidade permite transferir o saldo devedor para uma instituição que ofereça condições melhores.
Ela pode valer a pena quando reduz o CET, mas financiamentos imobiliários podem envolver custos como nova avaliação, transferência da garantia e procedimentos cartorários.
Uma taxa menor não garante economia se os custos da mudança forem elevados. Solicite o cálculo do tempo necessário para recuperar essas despesas por meio da redução das parcelas.
O que verificar antes de assinar o contrato?
Use esta lista:
- valor do imóvel;
- valor da entrada;
- valor financiado;
- sistema SAC ou Price;
- taxa mensal e anual;
- CET;
- prazo total;
- primeira e última prestação;
- total estimado;
- indexador;
- seguros;
- tarifas;
- saldo devedor após cinco e dez anos;
- regras de amortização;
- condições de portabilidade;
- consequências do atraso;
- despesas com avaliação e registro.
Também leia as cláusulas sobre alienação fiduciária. No financiamento, o imóvel normalmente permanece como garantia até a quitação da dívida.
Afinal, SAC ou Price: qual custa menos?
Quando valor, taxa, prazo e demais condições são iguais, o SAC normalmente custa menos, pois amortiza o saldo devedor mais rapidamente e reduz o total de juros.
A Price oferece uma prestação inicial menor, o que pode facilitar a contratação, mas mantém o saldo elevado por mais tempo.
A decisão correta não deve ser baseada somente no sistema. Compare o CET, o indexador, os seguros, as tarifas e o total projetado.
Se o orçamento comportar a prestação inicial e as propostas forem equivalentes, o SAC tende a ser a alternativa mais econômica. Se a Price for a única opção confortável, verifique se existe margem para amortizações futuras e se o custo completo permanece aceitável.
Perguntas frequentes
SAC ou Price tem a menor primeira parcela?
A Price normalmente apresenta a menor parcela inicial quando valor, taxa e prazo são iguais.
Qual sistema paga menos juros?
Em condições equivalentes, o SAC tende a gerar menos juros porque reduz o saldo devedor mais rapidamente.
A parcela do SAC sempre diminui?
A parte de principal e juros tende a cair, mas seguros, tarifas e atualização do saldo podem afetar o pagamento total.
A parcela Price nunca muda?
Não necessariamente. Mesmo que a parcela de principal e juros seja uniforme, outros componentes e indexadores podem variar.
Posso amortizar um financiamento Price?
Sim. A amortização extraordinária reduz o saldo e pode diminuir o prazo ou a prestação, conforme o contrato.
É melhor reduzir o prazo ou a parcela?
Reduzir o prazo normalmente economiza mais juros. Reduzir a prestação proporciona alívio mensal. Solicite as duas simulações.
É possível financiar sem seguro?
Nos financiamentos habitacionais enquadrados nas regras que exigem cobertura, devem existir seguros mínimos, como morte e invalidez permanente e danos físicos ao imóvel.